[배당주] SK 리츠 : 꼭 알아야할 3가지 (주유소 임대료는 고정이랍니다)

세줄 요약

1. 유상증자 최종발행가액이 5,000원이므로 연 배당수익률 5%를 유지할 수 있어서 나는 신주를 받을 것이다.

2. 시장금리(=조달금리)의 상승은 리츠의 배당수익률을 갉아먹고, 이러한 이유로 유상증자를 하고 있다.

3. 주유소 임대료는 1~5년 고정금리라는 것은 꼭 알자.

+ 하지만 SK 리츠는 성장성이 있는 리츠다.

SK 리츠 : 왜 떨어지죠?

 나는 개인적으로 리츠 분석이 기업 분석보다 수월하다고 생각한다. 어쨌든 리츠가격을 구성하는 1) 자산의 가치, 2) 임대료 수입을 일정부분 예측할 수 있기 때문이다. 최근에 SK 리츠를 평단 6,000원 정도로 가지고 있다가 7,000원을 돌파하는 예상치 못한 상승을 누려서 기분이 좋다가 5,500원 정도로 하락했다. 나는 매우 게으른 투자자이기 때문에 이제서야 하락 이유를 알게 되었고, 이걸 계속 가져가야 하나 말아야 하나를 판단하기 위해 간단한 스터디 내용을 남긴다. SK 리츠 대략 이렇게 생겼다.

출처 : SK 리츠 홈페이지

 

유상증자 : 높아진 조달금리를 방어하기 위한 몸부림

 최근에 주주들에게 신주인수권을 부여해서 유상증자 중인데 신주인수권 행사가격이 그리 매력적으로 보이지 않을 것으로 예상된다. 1차 발행가액이 5,700원 정도이고 최종 신주발행가액이 5,060원으로 결정되었다. (8/2 종가 대비 300원 정도 싸다) 이 모든 것은 리츠의 높아진 조달금리를 어떻게든 온몸으로 막아내기 위해서다. 목적은 경기도 성남시에 위치한 SK-U 타워를 매수하려고 조달한 전자단기사채를 끄려는 것이 목적이다. 

 

https://www.seoulfn.com/news/articleView.html?idxno=463042 

SK리츠, 2101억 규모 유상증자 실시···"U타워 전자단기사채 상환" - 서울파이낸스

 

 현재 시장의 전단채 민평금리가 3~4% 정도 대 일것으로 추정되는데 아마 이 돈을 채권자들한테 줘서 명시적으로 보이는 배당수익률을 떨어뜨릴바에야 차라리 채권자 자리를 주주 자리로 채워서 배당수익률을 유지하려고 하는 계획인 것 같다. 어쨌든 돈을 벌어서 사업을 확장하는 기업 경영과는 달리 리츠는 유상증자 = 사업확장이므로 유상증자 자체의 목적이 납득할 만한 수준이라면 크게 당황할 필요는 없는 것 같다.

 

 유상증자에 대한 내 개인적인 결론은 발행가액이 5,000원이므로 현재 배당수익 기준에서 충분히 5% 배당수익률을 받아갈 수 있고 따라서 신주청약을 할 만한 가치가 있어 보인다는 것이다.  앞으로 SK 리츠를 보유하면서 고려해볼만한 점을 뒤에 간단히 정리해 보았다.

 

 

1) 자산 가치 : 인플레이션 구간에서 리츠로 자산가치를 상승분을 유지한다.

 내 처음의 투자 아이디어는 인플레이션 구간에서 어쨌뜬 토지나 건물 가격도 오르니까 자산가치 상승을 누리기 위해 리츠에 투자하자 였다. 그리고 SK 리츠가 보유하고 있는 자산이 꽤 괜찮아 보였다. 을지로에 위치한 (1) 서린빌딩, (2) 전국의 주유소 116개로 구성되어 있는데, 이 주유소들의 절반이 수도권에 위치해있다. (다들 알겠지만 주유소가 꽤나 좋은 상권에 위치해있다.) 나는 주유소가 향후 전기차 충전소로 대체할 수도 있고, 개발될 가능성도 있기 때문에 좋은 자산으로 보았다.

 

 1분기 자료를 보면 감정평가 가격은 계속 오르고 있으며, 한은이 발표한 소비자물가지수가 6%라는 점을 감안시 올해도 자산가치는 지속적으로 상승할 것으로 예상된다. 여기까지만 보면 SK 리츠는 반드시 사야할 것만 같다. 하지만 주가는 왜 자꾸 빠질까?

출처 : SK 리츠 홈페이지 분기리포트

 

2) 임대료 : 높아지는 대출금리와 안전자산 금리의 진격

 사실 대기업 리츠들은 물론 대기업들이 스폰서로도 있고, 임차인으로 대기업의 계열사들을 깔고 가서 그런 것도 있지만 사실 가장 중요한 것은 우수한 신용으로 조달금리를 낮출 수 있다는 것이다. 결국 리츠를 사서 받는 배당금이 [임대수입 - 운영비용 - 이자비용]을 재원으로 하므로 우수한 신용으로 대출을 낮은 금리에 받을 수 있다면 대출금리를 낮춰서 결국 배당수익률이 올라가게 된다. 삼성증권 2022년 3월 리포트를 보면 SK 리츠는 업계 최초로 AA- 신용등급을 부여받았다. (롯데리츠를 이겼다!)

출처 : 삼성증권

 하지만 최근 미쳐 날뛰는 금리로 인해서 SK 리츠도 그 영향을 피해가지 못했다. 최초 상장시에 담보대출 금리가 2.3% 였는데 최근에 2022년 5월 담보대출은 3~4% 금리인 것으로 추측된다. 삼성증권 리포트를 보면 금리 인상으로 인한 대출이자비용 상승이 SK 리츠의 배당률을 1% 나 갉아먹을 것으로 예상하고 있다.이것이 내가 보지 못한 금리 인상이 리츠를 부셔버리는 단면이었다.

출처 : 삼성증권

 

3) 임대료 : 주유소는 5년 고정 임대료이라고요..?

 자 이제 이 부분이 킬포인트다. 인플레이션이 오면 물론 대출금리가 오르죠 하지만 임대료도 당연히 오르는 거 아닌가요? 대부분의 부동산 자산의 임대료가 CPI 에 연동되어 있다고 생각할 수도 있으나.. SK 리츠에서 이런 초유의 인플레이션 사태를 미리 예견한 것일까? 연 임대료는 서린빌딩, 주유소에서 약 400억, 320억이 나오는데, 주유소의 임대료 인상률이 1~5년 동안 임대료가 고정이다!!!! (제가 왠만하면 빨간색 글씨를 잘 안씁니다.)

출처 : SK 리츠 홈페이지

 이것은 분명한 실화이므로 증권사 리포트 추정치에도 게속해서 320억이 유지되는 것으로 보고 있다. 물가상승률 6%를 가정하면 무려 연간 20억이나 임대료를 올릴 수도 있는데 이것을 올리지 못한다는 것이 배당에 너무나 치명적인 영향을 미치는 것이다.

출처 : 하이투자증권

 

지금의 현실적인 배당률은 얼마일까?

 자산가치 상승은 인플레이션으로 확실시 되고 있고, 나중에 주유소도 개발을 잘 한다면 SK 리츠는 성장성이 무궁무진하다. 수도권 시내에 주유소가 위치해있기 때문에 미래 업사이드가 열려있다는 점이 개인적으로 물류창고나 일반 오피스 리츠보다 더 좋다고 생각한다. 그렇다면 저 자산가치 상승을 기대한다면 존버를 하는 것은 개인의 투자판단이지만 얼마의 배당을 받으면서 존버하는 것이 합리적일까?

 

 현재 2022년 7월 22일 기준 SK 리츠의 종가는 5,300원이다. 분기당 70원이니까 연간 280원정도 배당률이라고 가정하면 5.3% 정도고, 1%가 갈려나가면 4% 정도로 보는게 맞는 것 같다. 

 

 나쁜 배당률은 아닌데 최근 안전자산들의 진격으로 발행어음이 4%까지 올라왔다. (관련글: 2022.07.21 - [투자/투자생각] - [단기금융상품] 발행어음 1년물 금리 4% 돌파) 주가 변동이 싫으면 3~4%대 저축은행 예금, 증권사 발행어음을 사도 괜찮을 것 같다. 다만 주가가 5,000원까지 터치하면 1% 깎인 거 고려해도 5% 정도니까, 금리가 더 상승하지 않는다는 전제하라면 그 정도 매수가격대는 괜찮은 것 같다. 금리가 더 튀지 않기만을 기도해본다. (물론 나는 계속 보유할 계획이다!)

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2022072016214549299 

위기의 리츠, 자금조달도 비상…"유상증자 안하면 오히려 악재" - 머니투데이