리얼티 인컴 : 안 살 이유가 있나?

리얼티 인컴 다시 보기

 요즘 증시가 정말 안 좋고, 리츠도 자유로울 수 없다. 오로지 증시만의 하락이면 리츠가 버티는데, 금리가 오르는 증시하락장에서는 리츠의 조달금리가 올라가 주주들의 수익률이 낮아지기 때문에 리츠가 버티지를 못한다. 70불대를 넘보던 리얼티인컴이 최근 60불 선이 깨져 50불대까지 밀리게 되었다. 그래서 리얼티 인컴을 한 번 다시 되짚어 보게 되었다. 

 

 리얼티 인컴에 대한 기본 정보는 아래 링크를 참조하면 되겠다!

2020.10.04 - [투자/배당주투자] - [배당주 투자] 리얼티 인컴(O) : 미국 리츠의 대장주

[배당주 투자] 리얼티 인컴(O) : 미국 리츠의 대장주

 

리얼티 인컴 : 실적의 문제는 없다

 재무제표 상 딱 하나만 지표를 봐야 한다면 그것은 바로 AFFO(Adjusted funds from operations)로 감가상각비를 제외한 리츠의 실질적인 현금흐름을 의미한다. AFFO가 전년 동기 대비 주당 1.73 달러에서 1.94달러로 증가하였고, 이것만 봐도 실적은 개선되고 있다고 볼 수 있다. 연간 기준으로 보면 거의 0.4달러가 증가한 것이다. (전년 동기대비 증가폭으로 보면 거의 10% 나 개선된 것이다.)

 

 상업용 리츠에서 가장 중요한 지표인 임차율(Occupancy rate)는 2022년 2분기 기준 98.9%로 1998년 99.5%를 기록한 이후 가장 높은 수치를 기록하고 있다. 2008년 금융위기에는 97%로 떨어졌고, 2020년 코로나로 인한 주가하락기에도 97.9%를 기록할 정도로 리얼티 인컴의 임차율은 넘사벽을 자랑하고 있다. 그도 그럴 것이 리얼티 인컴의 임차인들이 대부분 생활 필수 업종인 편의점, 드러그 스토어(약국+올리브영), 달러 스토어(다이소), 대형마트 등으로 구성되어 있기 때문이다.

 

 실질현금흐름인 AFFO, 임차율(occupancy rate)을 보면 리얼티 인컴은 실적이 매우 좋은 상황이다.

 

기준금리 인상에 따른 시장금리 상승 때문

 그렇다면 최근의 주가하락의 이유는 실적상의 이슈는 아닌 것으로 판단되고 결국 금리인상 때문일 것이다. 금리인상으로 인해서 먼저 리츠들의 대출금리가 상승하게 되고 이는 결국 Equity 투자자들의 배당수익률을 갉아먹기 때문이다. 어쨌든 인플레이션이 있기 때문에 보유하고 있는 부동산 가치는 상승할 것이지만, 기본적으로 리츠의 운용전략은 트레이딩이 아니고 바이앤홀드이기 때문에 당장의 주가 상승으로 이어지지 않는다. (만약 리츠가 자산매각을 선언한다면 주가는 오히려 엄청 오를 것 같다?)

 

 그렇다면 결국에 금리에 대한 방향성에 대한 고민이 필요하다. 최근 미국 기준금리 점도표를 보면 금리를 4% 중반대까지 지속적으로 올릴 수 있을 것이라고 이야기 하고 있다. 미국이 현재 금리를 인상할 수 있는 것은 경기침체를 방어할 수 있을 만큼 고용시장이 매우 안정적이기 때문이다. 물론 금리인상에 따라서 기업의 수익률이 악화되면 실업률은 악화될 수 있겠지만 낮아지는 경제성장률과 실업자 수 증가를 계속해서 감내하지는 못할 것이다.

 

 이러한 맥락에서 삼프로에 자주 출연하는 이선엽 아저씨는 앞으로는 오히려 경기침체라는 키워드를 더 많이 볼 수있고, 경기침체라는 키워드가 뉴스를 오르락 내리면 금리인상이 멈출 수 있는 징조라고도 이야기한다.

 

https://youtu.be/Ex36PeQ46-Y

 

그런데 저희 임대료도 오르거든요

 지금의 리얼티 인컴의 주가 하락이 오로지 시장금리 상승이라고만 가정한다면, 지금의 리얼티 인컴은 꽤나 괜찮은 투자처가 될 것 이라고 확신한다. 현재 59불 기준 배당수익률은 5.0% 이며 국내 시중은행 정기예금 1년물 수익률인 3% 중반보다 훨씬 높은 수준이다. 사실 1년 짜리 예금과 비교하기도 어려울 정도로 리얼티 인컴의 장점은 바로 월배당주라는 것이다. 언제 매도해도 중도해지 패널티가 없고, 월복리의 효과도 누릴 수 있다.

 

 하지만 더 중요한 것은 리얼티 인컴이 다른 리츠들도 마찬가지겠지만 임차인들과 계약시 렌트비 인상 조건을 단다는 것이다. 아래는  Investor presentation 상의 투자사례인데 미국의 물류센터는 고정 2.0%로, 유럽의 리테일 센터는 인플레이션과 연동된다는 조항을 달아놓은 것을 볼 수 있다. 따라서 인플레이션이라는 것이 조달금리를 높여 주가를 낮추기도 하는 요인이기도 하지만 또 금방 인플레이션을 쫓아서 들어와 임차료도 늘어나는 요인이기도 하다는 것을 알 수 있다.

렌트비 상승 조항들

 85% 임차인은 임대료 상승조항이 있으며, 30% 임차인은 CPI와 연동되고 52% 임차인은 고정된 임차료 상승률과 연동되어 있다. 무엇보다 인플레이션과 상관계수가 0.06으로 매우 낮은 편이라고 자랑하고 있다.

 

인플레이션과 강달러가 얼마나 지속될 것인지

 나는 최근에 미국 장기채를 사는 걸 굉장히 좋게 보고 있다. 어쨌든 연준에서 경제가 쥐어터질 때까지 인플레이션과 싸울 것을 시사하고 있기 때문에 물가는 언젠간 내려갈 것으로 보고 있기 때문이다. 그리고 가장 중요한 것은 쿠폰을 받으면서 존버의 시간을 버티는 것이다. 인플레이션과 채권금리가 안정되면 리얼티인컴은 부채를 안정적으로 조달할 수 있고, 채권금리가 안정되어 경기침체가 오더라도 미친 경기방어력 포트폴리오로 버틸 수 있을 거라고 생각한다. 어쨌든 배당을 계속 받으면서 버틸 수 있고, 쌀 때 사놓으면 나중에 미친 배당률을 보여줄 수도 있기 때문에 

 

나는 리얼티 인컴을 계속 사모을 계획이다!

 

리얼티 인컴에 대한 글 모음

https://www.gurufocus.com/news/1667590/realty-income-is-the-reit-for-higher-rates

Realty Income Is the REIT for - GuruFocus.com

 

금리 상승과 리츠 주가 상승은 동시에 움직인다는 내용

https://www.investopedia.com/articles/investing/091615/are-reits-beneficial-during-highinterest-era.asp

Are REITs Beneficial During a High-Interest Era?

 

인플레이션 파이터 리얼티 인컴

https://www.fool.com/investing/2022/07/25/these-2-inflation-fighting-stocks-pay-dividends-mo/

These 2 Inflation-Fighting Stocks Pay Dividends Monthly | The Motley Fool

 

금리인상과 인플레이션은 저희의 이슈는 아닙니다

https://www.fool.com/investing/2022/08/09/heres-why-income-investors-should-be-buying-realty/

Here's Why Income Investors Should Be Buying Realty Income Hand Over Fist | The Motley Fool