달천 왕초보 경매마스터 1강 요약 : 부동산경매란? / 대항력 / 대항요건 / 우선변제권 / 말소기준권리

달천 왕초보 경매마스터  

2017년부터 부동산 투자에 관심이 많고 주변에 이야기해주는 사람들도 많았는데 결국 투자는 하지 못했다. 최근에 달천님의 부동산 경매 강의를 듣게 되면서 스터디 내용을 간단히 요약해 본다. 

 

부동산 경매란 무엇인가?

 부동산 경매란 채무자가 채무상환을 못했을 때 법원이 나서서 담보물을 처분하는 행위이다. 채권자의 신청이 있을때 법원은 채무자의 부동산을 강제로 팔아서 채권자에게 돈을 돌려주기 위한 절차라고 보면 된다.

부동산 경매의 장점의 장점은 아래와 같다.

1. 시세보다 싸게 살 수 있다. 
2. 중개수수료가 없다.
3. 국가기관(법원)에서 주관하므로 안전하다.

 요즘같이 아파트 값도 비싸면 부동산 중개수수료가 거의 천만원 단위로 들어가는 것도 비일비재하다. 게다가 계약상의 문제가 있는 경우에도 부동산 중개사가 100% 책임을 지지 않는다. (100% 과실이 나오기가 어렵다.) 그런 의미에서는 오히려 매도자의 신원이 국가로서 확실한 부동산 경매가 거래상대방 위험은 오히려 적다고 볼 수 있다. 

 

부동산 경매에서 반드시 알아야 할 3가지

1. 대항력

 

 대항력이란 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음날부터 소유자가 다른 사람으로 바뀌어도 집을 주지 않아도 되는 권리(힘)를 말한다. 주택의 인도(점유) + 전입신고를 하게 되면 다음날 0시부터 대항력이 발생한다. 부동산 경매입장에서 보면 임차인이 보증금 전액을 돌려받을 때까지 낙찰자에게 "방 못빼!"라고 할 수 있는 권리라고 보면 된다. 중요한 게 다음날 0시부터 대항력의 효력이 발생하므로 근저당권 설정일자와 같은 날에 점유+전입신고를 하게 되면 대항력의 효력은 없게 된다.

 근저당권이란 집주인이 돈을 빌리고 담보물을 처분할 수 있는 권리이며 이 날짜를 적어 놓은 것이다. 이것보다 전입신고 일자가 앞서면 전세인은 보증금 전액을 돌려받을 때까지 그 집에서 거주할 수 있는 권리가 생긴다. 부동산 경매에서 이것이 중요한 이유는 경매로 매수한 집주인이 전세인에게 보증금을 줘야 하느냐 말아야 하느냐에 따라서 경매가격이 달라지기 때문이다. 

 

2. 우선변제권

 

 임차인이 확정일자를 받은 경우 해당주택이 경매/공매로 진행될 때 순서대로 보증금을 받을 수 있는 권리를 말한다. 임차인은 대항요간을 갖추어야 우선변제권의 효력이 발생한다. 점유(이사)일, 전입신고일, 확정일자 중 가장 늦은 날을 기준으로 우선변제권의 효력이 발생한다. 점유(이사)일이 1/1, 전입신고일이 1/2, 확정일자가 1/3일인 경우 우선변제권의 효력이 발생하는 날은 가장 늦은 날이 기준이다. 

 우선변제권과 대항력은 다른 것이다. 우선변제권은 내 전세금을 다른 채권자보다 우선하여 받을 수 있는 권리를 말하는 것이고, 대항력은 내가 보증금을 받기 전까지 나가지 않을 수 있는 권리를 말하는 것이다. 아래 사례를 보자.

 임차인의 대항요건은 2013년 5월 3일 0시부터 발생하고, 2013년 4월 15일에 확정일자를 받았지만 우선변제권은 늦은 날짜를 기준으로 발생하기 때문에 전입일자인 2013년 5월 2일을 기준으로 발생한다. 따라서 근저당권을 2013년 4월 26일에 근저당권을 설정한 외환은행 다음으로 돈을 받을 수 있는 권리가 있다고 보면 된다. 내 보증금을 요구하는 것을 배당요구라고 한다.

 

3. 말소기준권리

 

경매 부동산에 있는 권리들이 매각 후 소멸되는지 낙찰자에게 인수되는지 판단의 기준이 되는 권리이다. 말소기준권리보다 후 순위인 경우 모두 말소되며, 선 순위인 경우 낙찰자에게 인수된다. 말소기준권리에 해당하는 권리는 1) 저당권/근저당권, 2. 압류/가압류, 3 담보가등기, 4. 경매개시결정 기입등기, 5. 배당요구한 전세권 이다. 

 예를 들어 2017년 2월 13일 가압류가 말소기준권리가 되면 그 이후에 있는 근저당권, 가압류, 임의경매에 대한 모든 권리들은 소멸한다. 쉽게 말해서 경매로 매수한 매수자의 입장에서 이슈가 안 되는 문제라는 것이다. 

 

 권리관계 분석이 아직 익숙지 않지만 강의도 듣고 물건 분석도 하면서 실력을 쌓아야 겠다.