달천 왕초보 경매마스터 2강 - 1 : 대항력/ 대항요견 / 확정일자 / 우선변제권 / 임대차보호법 최우선변제권

대항요건과 확정일자 확실히 이해하기

 

대항력? 대항요건? 확정일자?

 이런 단어들이 보면 볼 수록 헷갈리는 데 꼭 짚고 넘어가자!

• 대항력 : 경매로 집이 넘어가도 임대차기간까지 살 수 있고, 임대보증금을 청구할 수 있는 힘
• 대항요건 : 대항력을 갖기 위해 필요한 요건 ( 주민등록전입신고 + 점유(주택인도) )
• 확정일자 : 경매로 집이 넘어갔을 때 후순위 권리자나 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 확정지어 주는 날짜

 정리하자면 확정일자는 우선변제권을 갖기  위해서 필요한 날짜이며, 대항력은 임차인이 안 나가고 계속 살 수 있는 힘을 말한다.

### 대항력과 대항요건 ###

대항력이 발생하기 위해서는 대항요건이 충족이 되어야 합니다. 대항요건이란 말씀하신 "주민등록전입" 과 "점유(주택의 인도)" 입니다. 대항력이란 말은 누구에게도 권리(임차권)를 주장할 수 있다는 것입니다. 후순위권리자뿐 아니라 경락인한테도 주장할 수 있습니다.


### 대항력과 확정일자 ###

경험상으로 볼 때 대항력과 확정일자를 혼동하시는 분들이 많으신 것 같습니다. 대항력의 효력은 주택이 경락인에게 넘어가도 임대차기간까지 살 수 있고 기간이 지나면 임대보증금을 경락인에게 청구할 수 있다는 것입니다. 물론 법원에 배당요구를 한다면 순위에 의해 배당으로도 받을 수 있겠지요.

 확정일자는 경매나 공매시 임차주택의 경매대금에서 후순위 권리자나 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다는 것을 말합니다. 대항력은 말소기준권리(선순위 근저당, 가압류 등)보다 선순위어야 효력이 발생합니다. 따라서 말소기준권리보다 후순위라면 다음의 차이가 발생하게 됩니다.

근저당, 세입자 전입, 근저당 순서라 할 때 세입자가 확정일자가 있으면 근저당다음으로 배당받을 수 있지만 확정일자가 없으면 세번째인 근저당다음 남는 금액이 있을 때 배당받게 됩니다

출처 : 태인경매정보

 

 따라서 경매에 참여하는 사람들은 임차인에게 보증금의 우선변제권이 있는 지 판단하기 위해서 확정일자를 알아야 한다. 대항요건을 갖추더라도 확정일자가 없다면 우선변제권이 없을 수 있다. 따라서 대항요건과 확정일자를 같은 날 동시에 갖춘 경우 다음날 오전 0시부터 효력이 발생하며, 대항요건 갖추고 확정일자를 나중에 받은 경우에는 확정일자 받은 날에 효력이 발생하고, 확정일자를 먼저받고 대항요건은 나중에 갖춘 경우 대항요건 갖춘 다음날 0시부터 효력이 발생한다. 

 

대항력과 우선변제권 다시 정리

 대항력에 대해서 다시 정리해보자면 임차인이 보증금 전액을 돌려받을 때까지 매수인(낙찰자)에게 인도 거절을 하고 남은 임대차 기간까지 거주할 수 있는 힘을 말한다.

우선변제권에 대해서도 다시 정리해보자면 임차인이 확정일자 받은 경우 후순위 채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있는 권리를 말한다. 따라서 전입신고 + 확정일자 + 배당요구라는 3가지 조건을 충족해야 우선변제권의 효력이 가능하다.

 

주택임대차보호법 상 소액임차인 최우선 변제권

다만 우선변제권을 받은 확정일자보다 먼저 등기에 올라있는 채권자들이 있는 경우에도 임차인이 최우선 변제권을 갖는 경우가 있다. 바로 주택임대차보호법상 소액임차인 최우선변제권이다. 보증금이 소액보증금에 해당하고 대항력을 갖추고 배당요구 종기일까지 배당을 하는 경우 선순위 채권자들이 있어도 임차인에게 최우선 변제권이 생긴다.

 소액임차인의 보증금을 보호하기 위해 특별히 인정하는 최우선변제권이라는 권리가 있습니다. 소액임차인에 해당되고, 경매신청의 원인이 된 권리의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖고 있는 경우 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정액을 그 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리입니다. 또한 비록 소액임차인에 해당하지 않더라도 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖춘 경우 다른 담보물권자와 함께 순위에 따라 변제받을 수 있습니다.

 실제 변제받으려면 소액임차인은 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권 행사를 하겠다는 신고를 해야 합니다. 

출처 : 알기쉬운 생활법령정보

 서울의 경우 1억 1천만원 이하의 보증금을 지불한 임차인은 최대 3천 700만원의 최우션변제금액이 있다. 따라서 부동산 경매 권리분석을 할 때 이러한 최우선 변제권을 놓치지 말아야 한다.