[절세전략] 부동산 절세 꿀팁

부동산에서 세금을 모르면 안 된다

 

 우리나라 부동산 관련 세금은 복잡하기로 정말 유명하다. 부동산은 의식주의 문제이기 때문에 살아가면서 이 정도는 알고 있어야 겠다라는 내용 정도는 정리를 해보았다. 

 

1. 양도 소득세 계산방법

 아래 계산공식을 보면 되게 복잡하기는 한데 가장 중요한 것은 장기보유특별공제와 세율이다. 장기보유특별공제는 오래 보유하고 거주할 수록 과세표준을 줄여주는 것으로, 아파트의 경우 2년 이상 거주한 1세대 1주택의 경우 20~80% 까지 공제받을 수 있다. 10년이상 보유 & 거주 요건을 충족하는 경우 최대 80%를 공제받을 수 있다. 세율은 보통 6~45% 구간에 있는데 대충 3억을 기준으로 40%와 40% 이하라고 생각하면 된다. 

 

 예를 들어 2021년에 2억으로 매수한 아파트가 2031년에 8억이 된 경우 양도차익은 6억이다. 장기보유특별공제를 80% 적용하는 경우 과세표준은 1.2억이다. 1.2억의 경우 세율구간은 35%이고 실질세율로 한 20% 정도 되니까 1.2억 * 20%로 2400만원 정도 과세될 것이다. (나머지 이슈들도 있지만 최대한 단순화해서 계산해보았다.)

 

양도세 계산공식

장기보유특별공제율

양도세 세율

 

2. 1세대 1주택 비과세 요건

 최근에 정부의 부동산 정책이 다주택자들에게 보유세, 종합부동산세, 양도세 중과를 하고 있다. 왠만하면 1세대 1주택을 권장하는 것이라서 1세대 1주택 비과세 요건은 상식적으로 알고 있는 것이 필요하다. (MZ세대도!)

1. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 양도
2. 2년 이상 보유 & 거주
3. 9억원이 넘는 고가 주택 또는 미등기 주택이 아닐 것

출처 : 하나은행 블로그

 그렇다면 서울의 대부분의 아파트는 9억원을 훌쩍 넘는데 9억원이 넘는 고가 주택에 해당되면 어떻게 될까? 이런 경우는 9억원을 초과하는 양도차익에 대해서만 양도세를 내면 되고, 장기보유특별공제도 적용받으니까 세금을 상당부분 줄일 수 있다. 따라서 서울에 아파트를 , 다시 말해 1세대 1주택인 고가주택을 가지고 있다면 10년 이상 보유 및 거주를 해서 세금 혜택을 늘리는 전략이 필요하다.  (단타가 어렵다는 말이다.)

 

참고로 2년미만으로 보유하는 경우 장기보유특별공제따위는 없고 1년 미만 양도세 50%, 2년 미만 양도세 40% 가 적용된다. 어마무시한 취득세와 부동산 중개수수료까지 있으니까 서울의 고가 주택으로 단타를 치면 큰일날 시대가 도래한 것이다. 

 

3. 다주택자 생존방법

 다주택자들의 세금은 정말 너무너무너무너무 복잡하여 정리하기가 쉽지 않다. 케이스 별로 적용되는 게 다양하니까 이런 경우에는 세무사를 통해 전문상담이 필요하다고 개인적으로 생각한다. 조정대상지역 내에 있는 주택을 보유한 다주택자의 경우 2018년 4월 1일 이후 양도 분부터는 2주택자는 기본세율에 10%p, 3주택자 이상은 20%p가 가산되며 3년 이상 보유했더라도 장기보유특별공제를 받을 수가 없다. 

 

1. 세대 분리된 자녀에게 증여하기

 자녀에게 증여하는 경우 10년 동안 5천만원만 비과세이므로 서울 아파트같은 고가 주택을 증여하는 경우 증여세를 많이 내게 된다. 그러나 세대분리된 무주택 자녀가 향후 2년 거주 후 양도시 1세대 1주택 비과세 규정을 받을 수 있으므로, 다주택자인 상황에서 양도하는 것보다 세금을 많이 아낄 수 있다.

 

2. 배우자에게 증여하기

 배우자에게 증여하는 경우 10년 동안 6억원까지 비과세이므로 자녀에게 증여하는 것보다 증여세를 훨씬 적게낸다. 게다가 종합부동산세는 세대별이 아닌 인별과세이기 때문에 종합부동산세를 안내거나 적게 낼 수 있다. 물론 여전히 동일세대이므로 1세대 1주택 비과세는 받을 수 없지만 5년 보유시 증여당시의 가격이 취득가액이 되므로 양도차익을 상당부분 줄일 수 있는 장점이 있다.

 

 사례를 통해 보면 취득가액이 2억짜리 집을 배우자에게 증여했다. 증여시점에 시가는 6억이었고 양도시점의 시가는 8억이었다. 이 경우에 배우자가 5년동안 보유하고 있으면 양도차익의 기준은 2억이 아닌 6억으로 취득가액이 결정되어 양도차액이 8억 - 6억 = 2억 이 된다. 

 

 1,2 번의 경우 다주택자가 계속 보유하고 있다가 양도하는 것 대비 상대적으로 적고 일반적인 사람들에게 가장 합리적인 방안일 것이다.

 

3. 임대주택 사업자의 거주 주택 비과세 특례

 임대주택 사업자의 거주 주택 비과세 특례는 기준 시가 6억원이하의 주택을 1채라도 5년이상 임대한다면, 2년 이상거주하고 있는 주택을 팔때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 규정이 있다.

 

4. 상속받은 경우의 처분순서

 일반 주택이 아닌 상속 주택을 상속받은 날부터 5년 내 먼저 양도한다면 상속 주택에 대해 기본세율로 양도소득세를 납부하도록 하고 있다. 따라서 상속 주택과 일반주택을 보유하고 있는 상황에서 한 주택을 양도해야 한다면 비과세를 충족하는 일반주택을 먼저 양도하는 것이 두 주택 모두에 대해 비과세를 받을 수 있어 훨씬 나은 선택지이다.