배당수익률이 13% 짜리 리츠가 있다고?
얼마전에 내 친구가 KREF, BXMT 라는 두 개의 미국 부동산 ETF에 대해 알려주었다. 그냥 뭐 부동산 ETF 인가보다 하고 그냥 넘어가려고 했는데
배당 수익률이 무려 13.33%였다.
상업용 부동산 선순위 Loan
한국 블로그가 소개한 글이 있으면 날로 먹으려고 했는데 아무도 다뤄주지를 않아서 내가 홈페이지 가서 직접 소개자료를 뒤져본다. KREF는 글로벌 헤지펀드인 KKR에서 만든 KKR Real Estate Finance Trust 이다. 리얼티 인컴처럼 영어가 읽기 힘든 사람들은 Investor Presentation 같이 시각화가 잘 된 자료를 보면 아주 보기 편하다.
펀드의 규모는 8.0B로 우리 돈으로 치면 한 10조원 정도 된다고 보면 된다. Senior Loans Secured 는 담보부 선순위 대출이라는 의미로, 부동산에 대하여 오로지 선순위 대출만 한다는 말이다.(=대출원리금 미지급시 변제순위가 첫 번째) 멀티패밀리(고급 아파트), 오피스 등등이 담보자산으로 보인다.
멀티패밀리 44%, 오피스 25%로 구성
선순위 대출의 담보자산이 뭔지 조금만 더 자세히 보면 멀티패밀리 44%, 오피스 25%, 산업시설 13% 정도로 구성 되어 있다. 미국 전역에 위치해있으며 역시나 잘사는 지역인 동서부 지역과 텍사스 지역에 분포해 있다. 멀티 패밀리가 도심에 있는 고급 아파트로 월 임대료가 몇백만원을 훌쩍 넘는 자산이다. 우리나라에서도 꽤나 많이 투자했던 자산군이다.
LTV는 66% 수준 (부동산 가치대비 빌린 돈이 66%)
포트폴리오의 LTV(자산가격 대비 대출금액)를 보면 66%이다. 다시 말하면 자산의 34%를 깨먹을 때 까지는 원금 전부를 회수할 수 있다는 의미이다. 대부분 변동금리부(Floating Rate) 자산으로 최근의 금리상승의 수혜를 보고 있는 대출 건들이다.
전체 자산이 Appendix 에 이렇게 표시되어 있다.
주가가 이 모양인 이유는 상업용 부동산의 위기 때문이겠죠..?
하지만 이 주식의 주가는 2022년 19불에서 10불까지 폭락했고 지금은 12불 수준이다. 이유는 바로 미국의 상업용 부동산의 위기 때문이다. 근로자들이 코로나가 끝나도 사무실로 복귀로 안하는 이 진기한 현상이 미국 오피스시장의 가치를 미친듯이 하락하게 만들고 있다. 그래서인지 2023년 1분기 재무제표를 보면 신기한게 순이자 마진은 오히려 작년 분기보다 15% 증가한 46M 달러(5,500억원 정도)인데, 무려 충당금으로 쌓은 돈이 60M 달러(7,200억원 정도)다 보니까 당기순손실이 발생했다. 다만 이것이 현금흐름 차원에선 문제가 없었는지 기존과 같이 0.43불을 배당했다.
결국 이 주식의 향방도 미국 상업용 부동산의 위기가 극복되느냐에 따라 달려있다.
이유는 모르겠지만 상업용 부동산의 위기도 어떤 방식으로돈 해결되지 않을까? 그리고 지금이 저점이라면 정말 엄청난 기회일것 같다는 생각도 든다. 물론 이 리츠는 멀티 패밀리같은 주거자산에도 44%를 투자하고 있기 때문에 일정 부분 헷지하겠지만 25%를 차지하는 오피스가 너무 마음에 걸린다. 특히나 최근에 미국에서 사무실로 안 돌아가려는 경향이 너무나도 국룰처럼 굳어가기 때문에 과연 해결될 수 있는지 이 부분이 가장 우려된다.
KKR Real Estate: A 16.6% Yield As Commercial Property Goes Through Painful Times (KREF)
KREF is paying out a 16.6% dividend yield to its common shareholders, the highest-ever level since its IPO. Read more here.
seekingalpha.com
KKR Real Estate Finance Trust's (NYSE:KREF) one-year decline in earnings translates into losses for shareholders
The simplest way to benefit from a rising market is to buy an index fund. While individual stocks can be big winners, plenty more fail to generate satisfactory returns. For example, the KKR Real Estate Finance Trust Inc. (NYSE:KREF) share price is down 31%
simplywall.st
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